Un décret discret, publié au Journal officiel du 16 avril 2026, pourrait durablement transformer les conditions de l’acte de construire sur le littoral guérandais. Le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026, présenté par la ministre de la Transition écologique lors du conseil des ministres du 15 avril, achève le corpus réglementaire dédié au recul du trait de côte, pris en application des articles 242 et 246 de la loi Climat et Résilience de 2021. Cinq ans après la loi, le dernier verrou administratif vient de sauter. Le principe est simple dans son énoncé, moins dans ses conséquences. Ce nouveau dispositif concerne les projets de construction nouvelle situés dans la bande dite des « 30-100 ans » d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale, c’est-à-dire la zone qui sera exposée au recul du trait de côte à relativement long terme. La collectivité compétente doit désormais, lors de l’examen des autorisations d’urbanisme, déterminer une somme à consigner auprès de la Caisse des dépôts, correspondant au coût prévisionnel de la démolition et de la remise en état de la construction future. Cette somme doit être versée avant l’ouverture du chantier, sous peine d’irrégularité des travaux.
Ce n’est pas une interdiction de construire. C’est différent : un prix supplémentaire à payer pour le droit de construire dans des zones que l’État considère comme éphémères à l’échelle du siècle. Pour la Presqu’île Guérandaise, la question n’est pas abstraite. Le Plan de Prévention des Risques Littoraux approuvé en 2016 concerne huit communes : La Turballe, Guérande, Le Croisic, Batz-sur-Mer, Le Pouliguen, La Baule-Escoublac, Pornichet et Saint-Nazaire. Il identifie explicitement l’érosion côtière parmi les phénomènes naturels susceptibles d’affecter le territoire. La Baule-Escoublac, de son côté, avait délibéré dès janvier 2022 pour être inscrite sur la liste nationale des communes devant adapter leur urbanisme à l’érosion littorale. Cap Atlantique et la Carène avaient, en parallèle, engagé une démarche d’étude prospective et de réflexion collective sur l’érosion, avec notamment le site de la Grande Côte au Pouliguen comme terrain d’expérimentation prioritaire.
Le décret du 15 avril ne s’applique cependant pas encore partout d’un coup. Ses dispositions ne s’appliquent que sur les territoires ayant fait évoluer leur document d’urbanisme afin d’y intégrer les zones soumises au recul du trait de côte à un horizon de 30 à 100 ans. Autrement dit : le mécanisme de consignation ne sera opérationnel, commune par commune, qu’une fois les PLU révisés en ce sens. Les équipes municipales ont donc désormais l’obligation de cartographier ces zones, et la pression réglementaire pour le faire est réelle. La formule de calcul du montant à consigner est binaire : elle se compose du coût de la démolition et du coût de la remise en état du terrain. Elle intègre la surface de plancher, un prix moyen pondéré par des facteurs de variabilité : nature géographique du sol, type de fondations, localisation régionale. Pour un immeuble avec sous-sol enterré, le surcoût peut être très significatif. Le délai d’instruction de droit commun est par ailleurs majoré d’un mois pour les projets soumis à cette obligation. Un mois supplémentaire dans des marchés où la rapidité d’exécution peut conditionner la rentabilité d’une opération.
La question du silence de l’administration a été réglée par le texte d’une manière inhabituelle : lorsque l’administration ne répond pas à une demande d’autorisation de construire soumise à cette obligation de consignation, son silence vaut désormais décision implicite de rejet, et non d’acceptation. C’est une inversion du principe habituel.
Le dispositif n’est pas sans zones d’ombre. L’absence d’indexation des sommes consignées sur l’inflation annuelle engendre à long terme un déséquilibre entre ces sommes et les besoins financiers réels nécessaires aux opérations de destruction. Les collectivités risqueraient de devoir assumer l’écart entre le montant consigné et le montant réel des dépenses exposées. Ainsi, le maire serait à la fois responsable du contrôle des démolitions et potentiellement exposé à en couvrir financièrement le surcoût. L’AMF et l’Association nationale des élus des littoraux avaient déjà alerté sur ce point lors des premières délibérations. La question reste ouverte, et pourrait faire l’objet d’un contentieux dans les années à venir.
Pour le marché immobilier local, l’enjeu est de taille. Tout acquéreur ou promoteur souhaitant construire dans une zone classée 30-100 ans devra désormais intégrer dans son plan de financement une somme dormante, consignée à la Caisse des dépôts, potentiellement immobilisée plusieurs décennies. Ce n’est pas un impôt, mais c’est un coût réel, qui viendra peser sur l’équilibre des opérations, renchérir les prix de sortie ou décourager certains projets. Les biens situés hors des zones exposées pourraient, en miroir, voir leur valeur relative progresser. Sur une presqu’île où le foncier littoral constitue l’essentiel de l’attractivité, cette nouvelle hiérarchie des risques commence à s’inscrire dans les prix.